L’investissement en SCPI peut se faire de différentes manières selon vos objectifs. Tour d’horizon des principales stratégies patrimoniales que vous pouvez mettre en place.

L’investissement « au comptant »

Vous faites l’acquisition de parts de SCPI directement avec une somme d’argent que vous avez à placer ou en utilisant une partie de votre épargne. Cela vous permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiats : vous allez percevoir des dividendes tous les trimestres sur votre compte courant.

Par exemple, vous placez 100 000 € de votre épargne sur des SCPI qui ont un rendement de 4.5% net par an. Vous percevez 1 125 € de « loyers » chaque trimestre (4 500 € par an), soit 375 € par mois, nets de tous frais avant impôts. Vous devrez déclarer ces revenus à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et payer l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants.

L’investissement par emprunt

Vous souscrivez un prêt bancaire pour acheter des parts de SCPI. Le financement à crédit vous permet d’obtenir des revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé. Cela vous permet également de profiter de l’effet de levier du crédit pour vous constituer un capital. Vous pourrez ainsi investir dans l’immobilier avec des faibles mensualités et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité.

L’investissement en démembrement

Vous n’achetez pas la pleine propriété des parts de SCPI, mais seulement ses revenus immédiats, ou sa propriété future. En effet, le démembrement de propriété consiste à séparer, pendant une période déterminée, la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’avantage de ce type d’investissement est que, comme vous n’achetez qu’un droit, vous ne payez qu’une partie du prix de la part.

Remarque : vous ne pourrez en principe pas revendre vos parts avant la fin du démembrement qui a une durée fixe, généralement de 2 à 20 ans.

• Investir sur des parts de SCPI en usufruit

Lors de la souscription, vous ne payez que la part correspondant à l’usufruit, de l’ordre de 20 à 40 % de la valeur de la pleine propriété (en fonction de la durée du démembrement). Vous percevez immédiatement des revenus, pendant toute la période du démembrement. Ainsi, si vous n'êtes pas (ou peu) fiscalisé, vous profitez pleinement du rendement et vous disposez de revenus importants au regard de la somme investie.

La fin du démembrement marque la fin de votre investissement : vous ne disposez plus ni des revenus, ni des parts de SCPI.

Par exemple : Une part de SCPI vaut 1 000 €. Nous prenons l’hypothèse que le prix de l’usufruit à horizon 10 ans équivaut à 30% d’une part, soit 300 €. Ainsi, pour obtenir dès aujourd’hui des revenus sur 100 000 € de parts de SCPI il vous suffit d’investir 30 000 €. En supposant que ces SCPI ont un rendement net de 4.5% par an, vous percevez 4 500 € net par an, soit 375 € nets par mois, avant impôts. Ainsi, en 10 ans vous aurez perçu environ 45 000 € de revenus. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.

• Investir sur des parts de SCPI en nue-propriété

Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la période du démembrement, et ne subissez donc aucune fiscalité (ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune immobilière). Lors de la souscription, vous n’achetez que la partie correspondant à la nue-propriété donc vous ne payez pas la totalité de la valeur de la part. Plus la durée du démembrement est longue, moins le prix sera élevé.

A la fin du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire des parts de SCPI. Vous pourrez alors soit conserver les parts pour percevoir des revenus, soit vendre les parts pour percevoir la plus-value potentielle.

Par exemple : Une part de SCPI vaut 1 000 €. Nous prenons l’hypothèse que le prix de la nue-propriété à horizon 10 ans équivaut à 70% d’une part, soit 700 €. Ainsi, pour obtenir à terme des parts de SCPI pour 100 000 € (hors variation du prix de la part en cours de vie), vous devez investir 70 000 € aujourd’hui. Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, et serez pleinement propriétaire des parts au terme des dix années.

L’investissement dans le cadre d’une enveloppe fiscale spécifique

Vous avez une somme d’argent à placer ? Sachez qu’il est possible, selon les contrats, d’acheter des parts de SCPI au sein d’une assurance-vie ou d’un PER (plan d’épargne retraite). Vous ne percevez pas les revenus directement et n’êtes donc pas taxés sur ces loyers, ils sont capitalisés au sein de votre contrat ou de votre plan. C’est la fiscalité relative à l’enveloppe choisie qui s’applique en cas de retrait.

Lors du versement sur un PER, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal (déduction du montant des versements de vos revenus imposables dans une certaine limite). Les fonds sont bloqués jusqu’à votre retraite, sauf cas de sortie anticipée. A la sortie, c’est la fiscalité du PER qui s’applique, en fonction du choix de la déduction du versement à l’entrée ou pas. Investir en SCPI par le biais d’un PER vous permet de bénéficier du rendement de l’immobilier tout en préparant votre retraite.

Sur un contrat d’assurance-vie, en cas de rachat total ou partiel, la fiscalité appliquée sur les intérêts générés (loyers ou plus-value à la revente de parts de SCPI) sera celle de l’assurance-vie. Autrement dit, le taux d’imposition dépend de l’âge de votre contrat et du montant total que vous épargnez en assurance-vie. Ainsi, les intérêts compris dans votre rachat seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux de :

- 7,5 % en cas de rachat après 8 ans et lorsque les sommes versées sur tous vos contrats d’assurance-vie sont inférieures à 150 000 €,

- 12,8% dans les autres cas.

A cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si vos revenus sont habituellement taxés dans une tranche marginale d’imposition supérieure à 11%, détenir vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie est plus intéressant pour vous d’un point de vue fiscal que de les détenir en direct. De plus, en cas de décès, les fonds sont transmis à votre bénéficiaire dans un cadre fiscal favorable.