La baisse des taux d’intérêt favorise les investissements immobiliers locatifs. Leurs loyers apparaissent aujourd’hui plus rémunérateurs que les placements financiers « classiques ». Cependant, la fiscalité immobilière a la réputation d’être plus conséquente... L’investissement dans la pierre est-il donc vraiment opportun ?

Par ailleurs, l’assurance-vie permet de recevoir des revenus complémentaires ou transmettre un capital avec une fiscalité avantageuse. Cependant, compte tenu de l’évolution des rendements des fonds euros et des blocages potentiels des rachats, faut-il pour l’avenir continuer à placer massivement votre épargne sur ces contrats ?

Comparons… et faisons les bons choix.    

liquidités et capacité d’épargne : avantage à l’assurance-vie

Avec un investissement immobilier, votre épargne est immobilisée pendant plusieurs années. Si vous avez besoin d’argent rapidement, vous devrez vendre le bien immobilier, ce qui peut prendre du temps en fonction du marché immobilier du moment.

En outre, si le bien est soumis à un régime de défiscalisation (comme Scellier ou Pinel par exemple), la revente avant la fin de l’engagement de location (9 ans en général) peut vous faire perdre les avantages fiscaux à venir, voire ceux du passé.

A l’inverse, l’assurance-vie est très       « liquide » car vous pouvez à tout moment demander un rachat ou une avance. Certes, dans des circonstances exceptionnelles, la loi permet de suspendre ou retarder tout ou partie des rachats ou des avances mais ces mesures ne peuvent être maintenues plus de six mois consécutifs…

L’assurance-vie est plus facilement accessible qu’un investissement immobilier en direct lorsque vous disposez d’une épargne limitée. Néanmoins, la souscription de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), de plus faibles montants, permet de palier en partie à cet inconvénient. Le recours au crédit reste en outre possible pour l’immobilier en direct ou en SCPI.

fiscalité : avantage assurance-vie, mais l’immobilier revient au score

En versant sur un contrat d’assurance-vie, vous capitalisez sans impôt (seuls les prélèvements sociaux sur les gains issus des fonds euros sont dus). Vous ne serez imposé en cas de rachat que sur une partie des fonds rachetés.

En outre, une option pour un prélèvement libératoire (à 35 %, 15 % ou 7,5 % selon la durée de votre contrat) est possible.

En matière immobilière, la fiscalité est plus compliquée. La taxe foncière est due chaque année et vos revenus fonciers sont taxés à l’impôt sur le revenu au barème progressif entre 14 % et 45 % (après application du régime micro-foncier ou réel) et aux prélèvements sociaux (15,5 %).

Remarque : Les dispositifs Borloo, de Robien et maintenant Cosse permettent de déduire, dans le régime réel, des charges supplémentaires diminuant encore les loyers imposables.

A l’ISF, sauf cas particuliers, vous devez déclarer les contrats d’assurance-vie et les biens immobiliers locatifs. Cependant, si les premiers sont pris en compte pour leur valeur actuelle, les seconds bénéficient d’une décote en raison de la contrainte locative. L’investissement immobilier présente donc un léger avantage.

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