Mieux connaître les lois

La loi DUFLOT (Loi n°2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013.)

Tout contribuable domicilié en France qui achète entre le 01.01.2013 et le 31.12.2016 un logement neuf ou en état futur d’achèvement peut en bénéficier.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 18% du montant de l’investissement étalé sur 9 ans.
Ce dispositif peut générer jusqu’ à 6000 Euros de réduction d’impôt par an pendant 9ans.

Le propriétaire s’engage à louer un logement nu et à usage d’habitation principale pendant 9 ans.

Le logement ne peut pas être loué à un ascendant où un descendant ou toute personne du foyer fiscal.

le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle  est postérieure.

Le bien doit également respecter une éligibilité géographique en zone A, A bis, B1 et B2.

Il est possible de faire deux acquisitions par an dans la limite d’un plafond  de 300K€ par contribuable.

 Des plafonds  de loyer et de ressources sont applicables.

LE DEFICIT FONCIER  (ART 156.1.3 du CGI)

Les charges déductibles du revenu foncier effacent sans limite de montant les loyers perçus. Elles se répartissent en 3 grandes catégories :

     Les charges liées à la gestion quotidienne du bien : le foncier, l’assurance, la copropriété…
     Les charges liées au financement du bien : intérêts d’emprunt, dossier, hypothèque…
     Les charges liées aux dépenses d’entretien d’amélioration  et de réparation…

Lorsque l’investisseur constate que ses charges déductibles sont supérieures à ses revenus fonciers, il peut déduire de son revenu global le déficit foncier net constaté au titre d’une année, sauf pour la part concernant les intérêts d’emprunt, dans la limite de 10.700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, restent imputables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.

Envisagé traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

Le principe est de dissocier l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. L’investisseur acquiert, au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement. L’investisseur achète donc le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.

Les avantages :

La valeur de l'usufruit, reçue gratuitement,
La revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l'usufruit
Aucun risque et aléa locatif (vacance, impayés)
Aucun souci de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers)
Aucun frais ni aucune charge (gestion, travaux, entretien… Articles 605 et 606  C Civ)
Aucune fiscalité (IRPP + CSG, taxe foncière)
Optimisation fiscale : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants Art. 31,I,1°,d CGI depuis décembre 2008 / LDFR 2008)
Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété pour un achat réalisé en fonds propres LF 2013, article 885 G quater)

LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Avantage : une réduction d’impôt de 11% (amendement Bouvard).
Vous pouvez  bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient, pour l'achat d'appartement plafonné à 300000 €.
Vous ne pourrez en revanche amortir que le mobilier. La réduction concerne la déclaration des revenus de l’année de livraison du bien. Le prix de revient est calculé sur le prix d’acquisition, les frais de notaires, les droits d’enregistrement, les taxes de publicité foncière... . Le bien doit être loué au minimum 9 années.

LMP : Loueur en Meublé Professionnel

Nouvelles restrictions : 3 conditions sont à cumuler pour bénéficier de la LMP :

• Inscription au RCS,
• Les recettes annuelles de  cette activité doivent être supérieures à 23 000 euros,
• Ces recettes doivent excéder les revenus professionnels (salaires, pensions de retraite…) soumis à l’IR.